Les règles de révision des loyers

Dans le secteur du logement privé, le loyer peut être révisé une fois par an en cours de bail (révision annuelle). Cette démarche est réglementée afin de protéger le locataire.

La révision des loyers est régie par l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.

Cette révision n'est pas obligatoire; il peut arriver qu'un propriétaire ne l'applique pas, préférant conserver un locataire stable plutôt que d'avoir une rotation importante de locataires avec des périodes où le logement n'est pas loué.

AGE Immobilier fait le point sur les différents contextes de révision du loyer :

Révision de loyer en cours de bail

Conditions de révision

Une clause de révision doit être inscrite dans le bail pour qu’un propriétaire puisse réviser le loyer de son locataire. Dans le cas contraire, le montant du loyer ne pourra être modifié durant toute la durée du bail.

Date de révision

Si cette clause est prévue, alors le propriétaire a la possibilité d'augmenter son loyer une fois par an :

• lors de la date de révision indiquée dans le bail
• ou par défaut, lors de la date d’anniversaire de signature du bail.

Montant de la révision

Le propriétaire ne peut fixer arbitrairement la hausse du loyer, celle-ci est règlementée et ne doit pas dépasser l'augmentation fixée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL).

Depuis la loi du 16/08/2022, l'IRL est plafonné à 3,5% jusqu'au 30/06/2023 pour éviter une inflation trop importante des loyers.

Pour calculer le montant du nouveau loyer, le propriétaire doit prendre en compte :

• le montant du loyer hors charge (L)
• l'Indice de référence des loyers du trimestre correspondant à la date de révision (N)
• l'Indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente (P)

Et de réaliser le calcul suivant : (L x N) / P = nouveau montant du loyer

Révision du loyer suite à des travaux

Le loyer peut également être majoré en cours de bail si des travaux d’amélioration sont exécutés à la charge du propriétaire. Là encore, il convient de se renseigner sur les conditions de la révision du loyer.

En effet, il doit s'agir de travaux d'améliorations notables comme l'installation d'une pompe à chaleur ou l’amélioration de la qualité énergétique du logement, et non d'un simple changement de moquette par exemple.

Le pourcentage de la hausse dépendra du montant des travaux mais également de l'accord convenu avec le locataire.

Le montant est donc convenu avec lui par une clause présente dans le contrat de location ou un avenant à ce contrat.

Révision du loyer lors du renouvellement de bail ou du changement de locataire

Renouvellement de bail

Le propriétaire a la possibilité d'augmenter son loyer lors du renouvellement de bail (généralement tous les 3 ans) avec son locataire.

Cependant, s'il n'applique pas l'augmentation via l'IRL, la démarche est contraignante car le propriétaire doit apporter la preuve que son loyer est sous-évalué et doit en faire la demande par lettre recommandée au locataire qui peut refuser (s'en suit alors des démarches auprès de la commission départementales de conciliation).

Changement de locataire

Dans le cas d'un changement de locataire, et donc de l'établissement d'un nouveau bail de location, le propriétaire est alors libre de fixer un nouveau loyer plus élevé.

IMPORTANT: Depuis le 22/08/2022, la loi Climat et Résilience interdit la révision des loyers des logements dont le DPE est classé en F ou G (passoires thermiques). Les loyers de ces logements sont donc figés, même en cas de changement de locataire.

Le propriétaire bailleur peut alors décider, en accord avec le locataire, d'entreprendre des travaux pour améliorer les performances énergétiques du logement et ainsi envisager de pouvoir augmenter ou réviser à nouveau les loyers.