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Diagnostics

Diagnostics immobiliers

Nous vous informons sur vos droits et obligations en matière de réglementation sur les diagnostics immobiliers

Depuis de nombreuses années, les pouvoirs publics ajoutent des réglementations pour l’information et la protection des acquéreurs et des locataires de maison ou d'appartement. Les diagnostics Loi Carrez, plomb, amiante, performances énergétiques, gaz, électricité, … sont ainsi devenus obligatoires selon certains critères. Le métier de diagnostiqueur a fait son apparition dans le monde de l’immobilier. Le diagnostiqueur immobilier, depuis le 1er novembre 2007, doit assurer plusieurs obligations légales dont l’impartialité et l’indépendance des diagnostics, la certification de ses compétences et les garanties minimales d’assurances ; il est responsable de ses actes et rapports vis-à-vis de la loi, mais aussi des acteurs de l’immobilier et du grand public.

Un Dossier de Diagnostic Technique est donc désormais obligatoire pour vendre une maison ou un appartement ; il comprend les diagnostics suivants :

Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Art. L 134-1 à 6, L 271-4 et L 271-5, R134-1 à 5 et R271-1 à R271-5 du CCH
Depuis le 1er novembre 2006, le vendeur doit faire appel à un diagnostiqueur pour réaliser ce diagnostic qui évalue la quantité d’énergie consommée afin d’établir un classement du bien selon les critères de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre.
Pour les biens en copropriété, il appartiendra au vendeur de transmettre à l’opérateur les consommations énergétiques qui lui auront été communiquées par le syndic.

Loi Carrez

Article 46 loi 65-557 du 10/07/1965 et Décret 97-532 du 23/05/97.
Cette loi s’applique à toute vente de lot ou fraction de lot de copropriété de plus de 8 m². Le diagnostiqueur procède au mesurage des parties privatives du bien. Le vendeur a la possibilité d’indiquer, sous sa responsabilité, la superficie des parties privatives mais il risque une réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus 5% à celle mentionnée. Cette attestation de superficie devra être annexée à l’avant contrat comme à l’acte définitif. L’absence de mention de la superficie peut entraîner la nullité de la vente.

Le dossier de diagnostic technique doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur immobiliercertifié et assuré pour ces prestations et annexé au compromis.

Diagnostic amiante

Articles L1334-13 et R1334-14 à R1334-22 du Code de la Santé Publique - L 271-4 et L 271-5, R271-1 à R271-5 du CCH - Arrêté du 22/08/2002 - Norme NFX 46-020
Cette obligation légale concerne tous les immeubles bâtis dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
Lors de la mise en vente d’un immeuble concerné, le vendeur recourt à un diagnostiqueur immobilier qui établit un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante.

Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT)

Art. L 125-5 et R 125-23 à R 125-27 du Code de l’environnement - L 271-4 et L 271-5, R271-1 à R271-5 du CCH
Destiné à l’information de l’acquéreur sur la situation du bien immobilier au regard des risques naturels, technologiques ou sismiques, l’ERNT est exigé pour tous les biens immobiliers, bâtis ou non, situés dans le périmètre d’un plan de prévention des risques. Sa validité est de six mois.
Le vendeur doit également joindre la liste des sinistres qui, à sa connaissance, ont fait l’objet d’une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle reconnue.
En cas de manquement à cette obligation, l’acquéreur ou le locataire peut demander l’annulation du contrat ou une diminution du prix.

Diagnostic de l’installation intérieure d’électricité

Article L134-7, L271-4 à L271-6, Articles R271-1 à R271-5 du Code de la Construction et de l’Habitation - Arrêté du 8 juillet 2008 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité - Norme XP C 16-600
Obligatoire au 1er janvier 2009, ce diagnostic concerne les installations intérieures electrique de plus de 15 ans, afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
Le diagnostic a pour objet d’identifier, par des contrôles visuels, des essais et des mesures, les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes. Les exigences techniques faisant l’objet du diagnostic procèdent de la prévention des risques liés à l’état de l’installation électrique et à son utilisation (électrisation, électrocution, incendie). Le certificat devra avoir été établi depuis moins de 3 ans à la date de l’acte authentique.

En ce qui concerne l’amiante, le plomb, les termites, le gaz et l’électricité et l'assainissement, le vendeur (non professionnel) ne peut s’exonérer de la garantie de vices cachés que si une expertise a été effectuée sur le bien objet de la vente.

Diagnostic de l’installation intérieure de gaz

Articles L271-6, R271-1 à 4 et R134-6 à 9 du code le la construction et de l’habitation - Arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure gaz - Norme XP P 45-500
Obligatoire depuis le 1er novembre 2007, ce diagnostic concerne les installations intérieures gaz de plus de 15 ans, afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
Le diagnostiqueur immobilier vérifie la sécurité de l’installation gaz au regard de la tuyauterie fixe, des raccordements, de la ventilation, et du contrôle des appareils et de l’atmosphère. Le certificat devra avoir été établi depuis moins de 3 ans à la date de l’acte authentique.

Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

Articles L1334-5 à L1334-13 du code de la santé publique - Articles R1334-10 à R1334-12 du code de la santé publique – L 271-4 et L 271-5, R271-1 à R271-5 du CCH - Arrêté du 25/04/2006
Dans le cadre de la lutte contre le saturnisme et les situations d’insalubrité, un diagnostic sur la présence de plombdans les peintures et revêtements est obligatoire pour tout immeuble construit avant le 1er janvier 1949.
Le constat de risque d’exposition au plomb devra être établi par un diagnostiqueur immobilier. Ce constat a une validité d’un an en cas de présence de plomb ou de trente ans en cas d'absence de plomb.

Diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif

Lorsqu'un immeuble d'habitation n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, cet immeuble doit être équipé d'une installation d'assainissement autonome. La commune contrôle cette installation et délivre au propriétaire un document qui évalue sa conformité et prescrit, le cas échéant, les travaux à réaliser pour sa mise en conformité.
A compter du 1er janvier 2011, le document établi par la commune, daté de moins de 3 ans, doit être intégré au dossier de diagnostic technique. S'il est daté de plus de 3 ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur.

Etat relatif à la présence de termites

Articles L133-1 à L133-6, R 133-1 à R133-8, L 271-4 et L 271-5, R271-1 à R271-5 du CCH - Arrêté du 29/03/2007 – Norme XP P03-201 - Arrêté préfectoral en vigueur
Cette obligation concerne tous les immeubles situés dans une zone contaminée (ou susceptible de l’être à court terme) délimitée par arrêté préfectoral. Une injonction municipale peut également rendre ce diagnostic obligatoire.
Dans ce cas, le vendeur doit faire établir un état relatif à la présence de termites par un diagnostiqueur immobilierqui indiquera la présence ou l’absence de termites. Il a une validité de 6 mois.

Dossier de Diagnostic Technique locatif

Article 3-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
Le DDT locatif devant être annexé au bail comprend les diagnostics suivants :
- Diagnostic performance énergétique
- Etat des risques naturels et technologiques
- Constat de risque d’exposition au plomb (selon les mêmes critères que pour la vente).